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マンションの諸費用には修繕積立金や管理費、修繕積立基金があります。まずは、それぞれの使い道や支払方法など、その違いについて解説します。

修繕積立金とはマンションの修繕のための積立金

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕工事に備えて、入居者の方から月々徴収しておく費用のことを言います。

マンションは、外壁や屋根、エレベーター、エントランスなどの共用部分を一定年数が経過するごとに定期的な修繕工事が必要となります。その他、不測の事故など特別の事由や、敷地および共用部分などの変更のために修繕工事をする必要があります。その修繕工事の際に必要となる費用を、月々積み立てておくものが修繕積立金です。

そのため、修繕積立金はマンションのメンテナンスを行うために必要な費用となります。

修繕積立基金とは購入時に払う追加の修繕積立金

修繕積立金だけでは大規模修繕工事の際に費用が不足してくる可能性もあります。そのために、マンションの契約時に追加で必要となる一時的な費用が修繕積立基金です。

この修繕積立基金は、大規模修繕工事とは別の補修が必要な場合にも利用されます。この修繕積立基金は新築マンションを購入する際に発生するものであり、基本的に中古マンション購入時には発生しません。

管理費とは設備や共有部の維持費などを賄う費用

管理費とは、マンションの外壁や屋根、エレベーター、エントランスなどの共用部分を常に良好な状態に保っていくための管理費用のことをいいます。日常生活を快適にしていく目的で共有部分の清掃や備品などに使われるものです。

修繕積立金や修繕積立基金は、将来にわたってマンションを維持していくために重要な費用です。では、いくらくらいが適正額なのでしょうか？実は、マンションの修繕積立金の額は法令や条例などで決まっている訳ではありません。そのマンションごとに異なってきますので物件ごとで開きはありますが、それぞれある程度の相場はあります。

修繕積立金の相場の平均は1万2,268 円

平均額	12,984円
単棟型	11,875円
団地型	14,094円

国土交通省が発表した資料（平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕）によると、平成30（2018）年におけるマンション修繕積立金の全国平均額は12,268円です。単棟型のマンションの場合は11,875円が平均額であり、団地型のマンションの場合は14,094円が平均額となっています。戸数が多ければ多いほど、マンション一戸当たりの費用負担を減らせますので、修繕積立金も安くなります。

また、共有部分の設備が充実していたり、階数が多かったりすることで、入居者の費用負担も増えていきます。そのため、マンションの戸数や規模などにより、金額は大きく異なってきます。

小規模マンションの修繕積立金の相場

20戸以下	16,809円
21～30戸	12,144円
31～50戸	12,952円
51～75戸	10,581円
76～100戸	11,535円
101～150戸	10,775円
151～200戸	12,698円
201～300戸	12,883円
301～500戸	14,496円
501戸以上	13,719円

（出典：平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕「現在の修繕積立金総収入／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額を含む）」）

マンションの規模別に修繕積立金の月額平均額を見ると、20戸以下の小規模マンションは金額が高い傾向がわかります。エントランスドアやエレベーターなどマンションの共用部分の修繕費用は、戸数に関わらず必要になるため、小規模マンションでは1戸当たりの負担が重くなるからです。

タワーマンションの修繕積立金の相場

3階建以下	10,340円
4～5階建	13,631円
6～10階建	12,078円
11～19階建	10,872円
20階建以上	13,699円

（出典：平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕「現在の修繕積立金総収入／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額を含む）」）

20階建以上のタワーマンションの場合は、平均額の12,268円と比べると高めです。しかし、この調査では、4～5階建の平均額は13,631円、11～19階建は10,872円となっており、一概にマンションの高さに比例して割高になるとは言えません。修繕費用は、共用設備の充実度によって変わります。

修繕積立金の相場や適正額を考えるとき、積立方式の違いも知っておく必要があります。

マンションの修繕積立金には、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」という2種類の積立方法があります。

「段階増額積立方式」を採用しているマンションの場合、修繕積立金は毎年同じ金額ではありません。購入当初は金額が低いものの、積立額は一定の期間で段階的に値上がりしていく方式です。
入居当初の修繕積立金の金額が低く設定されているため、当初の負担が小さいことが特徴です。
修繕積立金の初期設定額が低すぎる場合には、そのままでいくと必要最低限の補修工事すら修繕積立金が足りなくて実施できない事態に陥る可能性もあります。

ただし、マンションの生涯に必要な修繕費用を事前に算出して均等な積立金を支払っていく「均等積立方式」を採用しているマンションの場合、月々の修繕積立金額は高めになるものの、値上げする可能性は低くなっています。そのため、資金計画が立てやすいという側面があります。

修繕積立金は、長期にわたる修繕計画に備えるためのものです。そのため、マンションをとりまく状況や社会の変化によって、値上がりすることもあります。修繕積立金を値上げするタイミングにはパターンがあります。ここでは、修繕積立金が値上がりしやすい4つのタイミングとその理由を挙げていきます。

築年数が古くなり入居者が減ったとき

マンションが老朽化し、入居者が減っていくことがあります。そうなると、修繕積立金も不足してきますので、入居者1世帯あたりの修繕積立金も値上がりする可能性が高くなってきます。

そこで仮に修繕積立金を値上げしなければ月々の負担は抑えられますが大規模修繕工事ができなくなる可能性があり、マンションの老朽化が進みます。そうなると入居者の減少が進み、修繕積立金がさらに不足するという事態につながりかねません。将来的に、マンションを維持できなくなる場合もありますので注意が必要です。

長期修繕計画の見直しが行われるとき

通常、修繕積立金を使用する大規模修繕は、そのマンションの長期修繕計画で定められています。その修繕計画を実行する前後には、建築資材の価格が改定することなどによる計画の見直しが行われることがあります。そのタイミングで修繕積立金の値上げが行われる可能性があるほか、一時金が徴収されることもあります。

大規模修繕等で蓄えが減少したとき

大規模修繕などを実行して想定以上に修繕費用が掛かってしまったような場合には、大規模修繕のための積立金が減少することになります。このようなときでも、次の修繕計画に向けて積立をスタートする必要があるため、積立金額を値上げする可能性があります。

計画外の修繕が必要になった（天災など）とき

修繕積立金は、自然災害などが発生して予定外の修繕が必要な場合にも充てんされます。そのため、例えば大地震が発生して建物の修繕費用が大幅に必要なケースが発生した場合などには修繕積立金の蓄えが減少することになります。そのようなときには、今後の大規模修繕に備えて修繕積立金が値上がりする可能性があるといえます。

修繕積立金は、すぐに目に見える効果が得られるものではありません。また、修繕積立金を滞納しても、すぐに厳しい督促があるわけではないため、支払いを後回しにするケースもあります。しかし、修繕積立金を滞納することで以下のようなデメリットが生じることになります。

マンション売却時に売れにくくなる

修繕積立金の滞納があることで、マンション売却時に売れにくくなります。

修繕積立金を含めた資産は、マンション売却時にはすべてが売主から買主に引き継がれます。そこで修繕積立金の滞納といった負の資産も、次の入居者に継承されることになります。

マンション売買時には、修繕積立金の滞納についても仲介業者は買主に対して説明する義務があります。そのことで、マンションの売買が成立しにくくなるのです。

管理組合から督促および訴訟が行われる可能性がある

修繕積立金を滞納していると、管理会社を通じて管理組合が督促を行います。もし滞納金額が多くなった場合や期間が長くなった場合には、訴訟へ発展する可能性も出てきます。

なお、滞納期間が短かったとしても、管理組合側からは簡易裁判所に対して少額訴訟が起こせますので、「まだあまり滞納していないから…」といって安心はできません。

修繕積立金が足りなくなっていることで、修繕工事をやらなかったり必要不十分な修繕工事を続けていると、老朽化してマンションの価値が下がるばかりになってしまいます。それを避けるために以下の方法を取ることをおすすめします。

修繕工事をまとめて行う

修繕工事を共用部分ごとではなく、まとめて行うことでコストを下げることができます。

管理会社からすると、予防保全的な見地から点検結果を踏まえて前倒しの修繕工事を提案してきます。その際、「その修繕工事はすぐにしなければならないのか」「後ろ倒ししても問題はないか」などを見極め、もし後ろ倒しした際に、他の部分とまとめて発注できるかを検討するようにしましょう。

そうすることで修繕工事のトータルコストを削減でき、修繕積立金が不足することを防げます。

長期修繕計画と契約業者の見直しを行う

マンションの長期修繕計画は一般的に向こう30年ほどの間の工事項目や金額が記載されています。
長期修繕計画における工事金額は、管理会社で単純計算し、割り出した概算金額です。

あらためて修繕計画と契約業者を見直し、現時点での修繕費用を明確にすることをおすすめします。

業者によっても費用は異なってきますので、大規模修繕業者の見直しを行う際の4つのポイントがあります。

マンションを購入する際に必要になる、修繕積立金について、相場や注意点をお伝えしてきました。

修繕積立金は、将来にわたってマンションを適切に維持し、価値を下げないために不可欠なものです。修繕積立金の無駄を省き不足をなくしていくために、長期修繕計画は定期的に見直しをしていくことをおすすめします。

RYU-SHINは、神奈川県を中心にマンション・ビル・戸建ての修繕・改修工事専門を手がけている1級建築士事務所です。設計や施工に関する有資格者が多数在籍しており、多重下請け構造を排した100％自社施工と徹底的な調査・見積もりによる無駄を排した低コストかつ高品質な工事が好評を得ています。

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