マンションの外壁補修は、なぜ必要？メリットや工事のタイミング、費用についても解説！

マンションの外壁は常に外部にさらされています。そこで気温に大きな変化が起こると、膨張や収縮が発生し劣化することになります。また、雨や風、湿気なども日によって大きく変化しますので、それらによっても劣化が進むことになります。

そうした劣化が進むことで、外壁表面のタイルやモルタル、サイディング（板状の外壁材）に、浮きや反り、剥落が起きるようになります。

外壁が劣化してしまうと、防水性能の低下や外壁内部の腐食などが起こり、耐久性が失われてしまいますので、定期的な外壁の診断と補修が必要となります。

マンションの外壁が劣化する原因には、主に3つの理由が挙げられます。ここでは、その3つの原因について解説していきますので、外壁補修をする際の参考にしてみてください。

①外壁仕上げの劣化

マンションの外壁には、塗料を下塗材、主材、上塗材と３回塗り重ねる「吹き付けタイル」が採用されていることが多くあります。この「吹き付けタイル」は劣化することで塗膜に剥がれが生じる場合があります。このように塗膜が剥がれた箇所は、日光の紫外線や雨水が外壁下地に直接当たることで防水性にダメージを与えていますので、防水工事も兼ねた補修を行う必要があります。

②目地の劣化

マンションの下層階には外壁用のタイル材が貼られていますが、タイルが劣化して浮きが生じた場合、地震や強風などで剥がれるようになり、事故の原因となります。浮いたタイルは車や人に落下する危険もあります。

また、サッシ周りや外壁材の目地に充填されている樹脂製の部材（シーリング）が劣化すると、隙間から雨水が浸水してしまい、外壁材や外壁塗装の耐久性が残っていても影響を与えてしまいます。

そのため、マンションのタイル部分も補修する必要があります。

③コンクリートの劣化・爆裂現象

地震や強風などでマンションの建物が歪むと、外壁の一部にクラックと呼ばれる亀裂が生じる場合があります。このクラックは、塗膜やコンクリート表面に留まっているような「ヘアークラック」と呼ばれる浅いクラックであれば、上から塗装するだけで対応できます。ただ、クラックが深い「構造クラック」と呼ばれる状態になっていると、防水工事が必要になります。

また、クラックは、地震や強風などの理由ではなく、地盤沈下や建物の耐久性不足で発生することもあります。そのほか、コンクリートの表面が崩れて鉄筋がむき出しになっている爆裂現象が発生することもあります。

業者に調査を依頼して、何が原因で亀裂が生じているか調べ、適切な方法で外壁を補修してもらうようにしましょう。

マンションの外壁を補修することで、マンションを新築時に近い性能に回復させて資産価値の低下を防げるほか、マンションの美観を保つという様々なメリットを得ることができます。この項目では、それぞれにおけるメリットの詳細を解説します。

①新築時に近い性能を回復させる

マンションの外壁は、毎日、日光の紫外線や雨、気温の変化など自然の影響を受けるほか、排気ガスといった人工の刺激に晒されて劣化しています。この劣化により、マンション本体が腐食し、建物自体の寿命が縮まることがあります。

そこで、マンションの外壁を定期的に補修塗装・塗装することで建物の長寿化を実現し、新築時に近い性能を回復させることが可能です。マンションの外壁塗装は、将来的な修繕費用を抑えながらマンションの性能を維持する重要な対策といえます。

②資産価値の低下を防ぐ

外観が美しいマンションは購入をしたい人や賃貸したい人が多くなります。そこでマンションの外壁を補修すれば外観が美しくなり良い印象を与えることができ、入居率の向上を期待することができます。

外壁補修は、マンションに対して定期的にメンテナンスが行われているという印象を与えることになりますので、そのマンションに対する信頼性が高まるのと同時に、将来的なマンション修繕費用の増加を抑えることもできます。

③マンションの美観を保つ

経年劣化によって色あせたり、小さなひび割れが目立っていたりするマンションでも、外観の補修工事を行うことで新築マンション同様の見た目に生まれ変わります。こうすることはマンションの美観を保つだけでなく、資産価値の維持も期待できます。

マンションの外壁素材には、主に以下のような5種類が使われます。それぞれの特徴を把握して外壁塗装時に役立てましょう。

・タイル
自然由来の素材を活用していることで、紫外線に強いのがタイルです。美観を維持しながら紫外線に対するダメージを減少できるクリア塗装をするのが一般的です。点検・メンテナンスは10年に1度程度で構いませんが、下地のモルタルや目地のコーキングが劣化していると、タイルの浮きやひび割れが生じることもあります。

・モルタル
セメント、砂、水を混ぜて硬化させた外壁がモルタルです。耐久性・防水性・断熱性に優れているだけでなく、デザイン性の高さも持つのが特徴です。このモルタルの外壁に0.3mm幅以上のクラックが生じた場合には、点検・メンテナンスが必要となります。

・ALC
軽量でありながら断熱性と耐火性に優れているため、エネルギー効率が高いのがALCです。ただ、防水機能はありませんので、塗装する際には防水を施す必要があります。また、パネルをつなぎ合わせる形で施工しますので、隙間をコーキングする必要はあります。コーキングにひび割れや浮きが認められる場合には点検・メンテナンスをする必要があります。

・コンクリート打ち放し
外壁材を使わず、コンクリートが剥きだしの外壁のことを「コンクリート打ち放し」と呼びます。耐久性や防火性に優れていますが、汚れやすいという欠点もあります。このコンクリート打ち放しは、10年に1度程度、クリア塗装を行うことで美観を保てますが、コンクリートの表面にひび割れや黒ずみ、コケ、カビなどが生じているときには、早めにメンテナンスを行いましょう。

・サイディング
耐火性が高い上に低コストで施工できるのが、セメントや繊維などを素材に使用しているサイディングです。基本的に再塗装でメンテナンスは済みますが、深刻な劣化が確認できた場合はサイディングの張替えを行います。マンションの外壁塗装では、張替えの必要性も考えましょう。

マンション外壁の補修タイミングは外壁の種類によって異なります。例えばタイルは、一度貼り付けると約30年の耐久性がありますが、10年ごとにはメンテナンスが必要です。また、ALCの場合は、約10～15年ごとに補修が必要ですので、定期的に点検を行うことで異常を確認しておくことが重要です。

また、外壁の耐用年数が過ぎていなくても、以下のような劣化状況が発生していたら速やかに施工業者へ連絡し、対応する必要があります。

マンションの外壁補修工事の流れは以下のようになっています。

①専門業者による現地調査
外壁調査を行います。外壁の劣化症状や状態を確認し、見積もりを作成する工程です。

②足場の設置
足場はマンションのような高所での作業では必須です。設置する範囲によっては、さらに多くの設置期間がかかる場合があります。

③外壁表面の高圧洗浄
外壁に付着している汚れを高圧洗浄機で洗い流しキレイにします。この工程は、補修箇所が汚れで隠れてしまっている状態を改善する目的もあり、重要度の高い工程です。

④マンション外壁の補修
ひび割れやコーキングの重填など、必要な外壁の補修を行います。

⑤足場の解体・撤去
外壁補修の工程が完了したら足場の解体・撤去を行います。必要な場合があれば、。解体・撤去の前に防水加工などの付加工事を施します。

マンションの外壁補修の費用は、業者、外壁素材、工事の工法などによって大きく変わります。そこで次の項目では、マンションの外壁補修の費用を抑える方法を紹介します。

相見積もりを取ることで相場がわかります

複数の施工業者へ相見積もりを行い、費用の検討をするようにしましょう。そうすることで、費用の相場観を掴むことができ、費用だけでなく工事の内容や工期なども比較できるようになります。

保険加入や保証制度についてもチェック！

施工業者へ依頼する際には、RYU-SHINのような自社施工業者へ依頼するようにしましょう。というのも、自社施工業者であれば、相談から施工、メンテナンスまで一貫して対応しており、中間マージンもかからないからです。中間マージンが全体費用の3割以上かかることもありますので、自社施工業者を選ぶことで外壁補修の費用も抑えることができます。

マンションの外壁が劣化してしまうと、防水性能の低下や外壁内部の腐食などが起こり、耐久性が失われてしまいますので、定期的な外壁の診断と補修が必要となります。マンション外壁によく使われている素材は主に4種類ありますが、マンションの外壁補修の費用を抑えるには、複数の業者から相見積もりを取るほか、中間マージンがかからない自社施工業者を選ぶことをオススメします。

RYU-SHINでは、お客様にご満足いただけるよう、これからもコスト削減と品質向上の両立を目指しています。マンション外壁補修でお悩みの方は、ぜひ一度、RYU-SHINへご相談ください。