神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
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マンションの大規模工事では、マンションに居住する住民による修繕委員会の設置が必須です。その理由として以下のことが挙げられます。

大規模修繕工事は、定期的に実施する必要がある工事です。ただ、マンションの景観改善や不具合箇所の修繕といった目的以外に、実際に居住する人たちの目線から必要な工事を提案することも必要となってきます。住民目線による修繕計画を立てるためにも、修繕委員会の設置は必須といえます。

修繕委員会の設立は、大規模修繕工事を実施する1年前までが理想です。マンションの規模にもよりますが、修繕委員会は設立した方が修繕工事の打ち合わせや実施がスムーズに進みます。委員会のメンバー募集や会合を実施することを考えると、あまり早く設立すると委員が集まらないということにもなりかねません。工事の規模が大きく早めに設立することを考えたとしても、2年は超えない方がいいでしょう。設立のタイミングは過去の修繕工事の記録も参考に、管理組合や理事会とも相談して決めることをおすすめします。

修繕委員会の設置ではメンバーをどう選ぶのかが重要なポイントです。委員会を構成する人数に決まりはありませんが、公平性を保つためにも、以下のことを念頭に置いて選ぶことをおすすめします。

人数が多いと会合の開催が難しくなる可能性もありますので、少なくとも5人以上、多くても10人程度がベストです。

大規模修繕工事を進めるにあたって、考えておきたいのが人間関係のトラブルを防ぐことです。特に理事会と修繕委員会が人間関係で対立し、運営がスムーズにいかないといった悩みは多く聞かれます。修繕委員会はあくまでも理事会の諮問機関ですが、大規模修繕工事に関心が強い人や知識がある人だと、計画を強引に進める人が出てきたり、特定の人の発言力が強くなってしまったりすることが少なくありません。理事会と修繕委員会が連携しながらスムーズに大規模修繕工事の計画を立てるためにも、運営にあたって注意したいことを見ていきましょう。

大規模修繕委員会は工事計画の立案や建物の調査には関わりますが、工事内容や業者を選ぶなどの決定権はありません。決定権を持つのはあくまでも理事会や管理組合ですので、委員会の会合に必ず理事を参加させる、修繕委員会のメンバーに理事を加えるといった方法をとり、修繕委員会の権限を制限するようにしましょう。また、修繕委員会のメンバーにも委員が持つ権限について再確認しておくことも必要です。

大規模修繕工事では、理事会や修繕委員会だけでなくマンション内の住民にも理解を得ておくことがトラブルを防ぐことにつながります。修繕委員会の会合への参加ができること、マンション内で気がついたことや修繕の希望があれば意見を自由にいえることなどを周知しておくことで、工事の見直しや修繕費用の変更が発生した場合でも理解を得られます。大規模修繕工事は他人事ではなく「自分にも関わりがある」ことであると知ってもらうためにも認知活動を積極的に行いましょう。

大規模修繕工事の見積もりが出た段階で、積み立てていた修繕金が不足する可能性が明らかになることがあります。修繕金が不足する理由として、以下のことが挙げられます。

この他、マンション住民が少なく計画していた修繕費用が計画通り集まらないといったことも不足の原因として考えられます。ただ、大規模修繕工事はマンションでの生活だけでなく住民の安全を守るためにも必要であるため、不足した場合には以下の対応策を検討・提案し対処しましょう。

修繕費用の追加を徴収する場合、住民の理解を得られなかったりそもそも住民が少なかったりすると実行できないことも考えておかなければなりません。大規模修繕工事の計画は、専門家に見てもらうなどして工事ができない状況にならないようにしておくことも大切です。

マンションの大規模修繕工事で「談合」が起きることが問題視されています。「マンションの大規模工事を格安でやってもらえる会社を見つけた」と思っていたら、裏で談合が行われていたということもあり得ます。マンションの大規模工事は間隔が空いていることや対象となるマンション住民が修繕工事のプロではないことから、談合が行われ修繕費が底上げされている可能性があります。そこでなぜ談合が行われてしまうのかその理由を知るために、大規模修繕工事の流れを見ていきましょう。

多くの大規模修繕工事では、理事会がコンサルタントを雇い、コンサルタントが修繕委員会に関わってきます。そこで設計事務所や施工会社を提案するのですが、この時点ですでに談合が行われている可能性があるのです。

大規模修繕工事では、理事会が修繕委員会を立ち上げる際、専門家のアドバイスを必要と考えコンサルタントを依頼することが少なくありません。もちろん公平な立場でアドバイスをしてくれるコンサルタントがほとんどですが、悪質なコンサルタントも存在します。この場合、コンサルタントは設計事務所や施工会社を紹介してくれますが、見積もりや入札に参加する施工会社は談合がすでに行われています。そして安い受注金額を表示しているように見せかけながら、実はその金額にバックマージンが含まれています。公平だと考えて実施したはずの入札は形だけであり、マンションの住民は何も知らずに言われるままの修繕費用を支払ってしまうのが「談合」の手口です。「安すぎる修繕費用では心配だから、公平に入札をお願いしよう」と考える修繕委員会や理事会の心理につけこむ談合は、決して許されることではありません。

といった場合には注意が必要です。もし修繕委員会だけでは専門的な話に対応できないと思ったら、第三者にセカンドオピニオンを依頼して本当に信頼できる管理会社や設計事務所を選ぶようにしましょう。専門的な知識がないとしても、相手に言われるまま施工会社を選ぶようなことだけはしないようにすることが大切です。