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マンションの大規模修繕は頻繁にあることではないので、オーナー様、住民ともに慣れておらず、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。また、大規模修繕の前段階にトラブルが起きることもあれば、修繕後にも問題が発生するケースがあり、決して気を抜くことはできません。
大切なのはやはりトラブルを未然に防ぐこと、そして起きてしまった際に最小限に食い止めることです。この記事では大規模修繕の「前」「中」「後」で起きがちなトラブルとそれぞれの対策法を解説します。
大規模修繕を行う「前」に起きがちなトラブルと対策法
大規模修繕の作業期間中やその後はもちろん、その前、つまり準備段階でもさまざまなトラブルが発生する可能性があります。まずは大規模修繕前によく起きがちなトラブルの代表例とその対処方法についてご紹介します。
特に準備段階でのトラブルは、大規模修繕のスケジュールや作業内容にも大きな影響を及ぼしかねません。しっかりと対策を考えた上で臨みましょう。
①修繕積立金の不足
大規模修繕前に起こるトラブルの典型例として修繕積立金が不足してしまうといったことが挙げられます。積立金が足りないと工事がスケジュール通りに進まず、内容の変更も検討しなければなりません。
修繕積立金不足に陥る原因としては長期修繕計画の甘さや住人による修繕積立金の滞納などが挙げられます。対処法としては修繕積立金の追加徴収を行う、値上げをする、金融機関から借り入れるといった方法があります。追加徴収や値上げをする場合は住民の理解が得られるようしっかりと説明して納得してもらうようにしましょう。融資を受ける場合は、銀行の担当者に対して事業計画や返済計画を明示することが大切です。また、そもそもこうした事態に陥らないよう、長期修繕計画をシビアに立てておく必要があります。
②修繕委員会の機能不全
修繕委員会とはマンションの住民から構成される組織であり、大規模修繕に関わる仕事、具体的には施工業者の選定や担当者との打ち合わせ、住民の窓口対応などを担います。しかし、この修繕委員会が機能せず、大規模修繕の準備がうまく進まないケースもしばしば見受けられます。
一般的には委員の人数が適切でないと機能不全に陥りやすいです。たとえば2～3人と少人数で運営している場合、それぞれ自分の仕事や家事などがあるため、集まって話し合うことができず、管理会社に丸投げになった結果費用が高くなってしまうということになりがちです。逆に人数が多すぎると「船頭多くして船山に登る」ではないですが、意見がまとまらないという事態に陥ることがあります。
委員は5人程度が適正な人数で、公平性を担保するために年代や性別の偏りがないようにしましょう。また、専門機関に第三者として入ってもらってアドバイスを受けるのも有効です。
大規模修繕「最中」に起こりがちなトラブルと対策法
大規模修繕の作業期間中は特に多くのトラブルが発生しがちです。しかもマンションの住民のみならず近隣住民からもクレームが入るケースがありますので、しっかりと対策しておきましょう。ここからは大規模修繕「最中」に起こりがちなトラブルと対策法についてご紹介します。
①居住者（近隣住民）とのトラブル
マンションの大規模修繕工事は、管理組合・住民にとって非常にストレスの溜まる作業といえます。
居住者が暮らしている建物に足場を組み、生活する中で工事が行われるのですから、さまざまなトラブルが発生するのは致し方ないでしょう。
しかし、できればトラブルを最小限に抑え、スムーズに大規模修繕を進めたいものです。大規模修繕工事で気をつけたいトラブルには、いったいどのようなものがあるのでしょうか？
「騒音」「振動」「臭い」はなぜ起きる？
大規模修繕のトラブルの原因として最も多いのは、やはり「騒音」です。「振動」や「臭い」の問題も、少なくありません。
大規模修繕工事の際の騒音には、タイルを剥がすときのカッター音や高圧洗浄機のエンジン音など、さまざまあります。これらは防音シートを張ったり、音を軽減する機器を使ったりしても、どうしても発生してしまいます。
ドリルでコンクリートを削るときの振動や、防水工事・塗装工事を実施するときの臭いなども、居住者にとっては大きなストレスとなる可能性があります。
生活面での不便やストレス
工事期間中における生活面での不便やストレスも、無視できません。たとえば工事を行っている間は施工内容によっては、ホコリが舞うので、外に洗濯物を干すことができず、乾燥機か部屋干しになったりします。
作業員が足場の上で作業を行っていると、居住者によっては部屋の中を覗かれたと思い、プライバシーの侵害だと感じる人もいます。
また、バルコニーやベランダの工事を行う場合には、事前に私物を片付けて窓の網戸も取り外さなければなりません。室内にしまっておく場所がなくて、悩む人もいるでしょう。
工事中にどんなことにストレスを感じるかは、人によっていろいろですが、ストレスを感じやすい人にとって、大規模修繕の期間中はかなり辛いものがあります。
施工会社としてのトラブル未然防止策
では施工会社としては、こうした大規模修繕に伴う居住者トラブルを未然に防ぐために、どのような施策を行うべきなのでしょうか？
まずは、居住者のスケジュールやストレスを考慮した工程を組むことが重要です。そうすることで、少しでも居住者の精神的・肉体的な負担を減らすことができます。
そして、大規模修繕の実施に先立って工事のしおりを配付し、工事会社による説明会を実施しましょう。居住者だけでなく、近隣住民にも事前に施工の挨拶をして、お知らせをしておくことが大切です。
居住者に工事の段取りや作業の内容を説明することで、たとえばドリルの騒音や振動があったときでも、「今はあの作業をしているのだな」と理解していただくことができます。
管理組合としてのトラブル未然防止策
大規模修繕工事のトラブルを防止するために、マンションの管理組合として必ずやっておきたいことは、居住者に対して工事への理解を深めることです。
工事の実施が決定した時点で全戸にお知らせをして、工事説明会を実施し、施工会社に詳しい説明をしてもらいましょう。
工事中も居住者や近隣の方々の住環境に十分配慮し、施工会社からのお知らせを適宜報告するなどして、きめ細かく対応することが大切です。
②空き巣・盗難被害
危険！大規模工事中のマンションは不審者が侵入しやすい！
大規模工事中は足場があるために、空き巣や盗難などの被害が起こりやすいので、管理組合や住民としては十分に気を付ける必要があります。
マンションの屋上まで足場が組んであると、そこからマンションに侵入するのは簡単で、実際に被害も起こっています。
防犯対策を怠った場合には、管理組合やオーナーが住民から訴訟を起こされるケースもあります。施工業者だけに頼るのではなく、管理組合自らも居住者の防犯意識を高めるとともに、細心の注意を払いましょう。
施工会社が行う足場の防犯対策
施工会社が行う具体的な防犯対策としては、出入り口の施錠や金網養生によって、足場の侵入を防ぐ方法があります。センサーライトや防犯センサーを設置することも、不審者の撃退に有効です。
また、通常の大規模修繕では内部が見えにくいシートを使用しますが、外から見えやすい透過シートを採用することで、犯罪防止につなげることもできます。
RYU-SHINが行っている防犯対策としては、現場作業者を明確にするベストを着用し、緊急時の連絡順序を明確にするとともに、どのような状況にも対応できる体制づくりを徹底しています。
「誰がどこに連絡するか？」といったことも明確にし、事故発生時の対応などを打ち合わせ、その対応方法などを関係者に周知徹底します。
その他にも、必要に応じて足場の各所にセンサーを配置したり、関係各所に緊急連絡が入るセキュリティシステムの導入も行っております。
大規模工事の防犯対策に関して、気になることがあれば、どんなことでもお気軽にご相談ください。
管理組合ができる適切な防犯対策とは？
管理組合としてできる防犯対策としては、まず工事のスケジュールや工程、工事業者の名前などを、居住者にあらかじめ伝えて説明をします。工事会社の防犯対策を確認し、管理組合としてやるべきことを話し合うことも大切です。
さらに工事説明会を開催し、防犯対策のチラシを配付して、居住者に防犯対策の重要性を周知しましょう。エントランスやエレベーターの中など、居住者の目につくところにも、掲示しておきます。
③工事期間の大幅な遅延
大規模修繕の作業スケジュールが大幅に遅れるというトラブルが発生することもあります。修繕積立金の不足による資金調達遅延や計画不足、天候条件、施工会社の労働力不足など、さまざまな要因が想定されます。大規模修繕の工期が延びれば延びるほど、マンションの住民や近隣住民に与える影響も長引くことになるうえ、犯罪や不審者の侵入などのリスクも高くなり、トラブルが発生しやすい状態になってしまいます。
準備や計画を万端に進めるのに加えて、慎重に業者を選ぶこと、管理会社やコンサルタントに任せきりにせず進捗を確認するなどの対策が重要です。
④施工会社の倒産
大規模修繕工事はある程度の期間がかかるので、その間に施工業者が倒産してしまって工事が継続できなくなってしまうというケースも想定されます。そうなると新しい業者を探すほかなく、工期も費用もさらにかかってしまいます。また、ただでさえ大規模修繕が停滞しているなかで「業者が倒産した」という話をマンションの住民が耳にすると不安を与えてしまうことにもなりかねません。
会社の財務状況がどうなっているか、倒産リスクがあるかどうかは、なかなか外から見ているだけでは判断しづらいです。しかし、③と同様に優良業者を選べば、倒産リスクを軽減することができます。特に依頼する業者の規模や実績は事前に確認しておきましょう。ある程度規模が大きく、安定的に仕事をこなしているような会社であれば、安心して任せることができます。
大規模修繕「後」に起こりがちなトラブルと対策法
大規模修繕工事が終わって一段落という気持ちもわかりますが、引き渡し後にもさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。工事が終わったのにも関わらず補修をしなければならない、不具合があって安心して暮らせないとなると、マンション住民が不信感を抱きかねません。ここからは大規模修繕「後」に起こりがちなトラブルと対策法について見ていきましょう。
①施工不良
大規模修繕工事が終わった後で、何かしらの不具合が発生してしまうケースは、実は比較的頻繁に発生しています。
トラブルの中でも特に多いのは、漏水による「雨漏り」です。ほかにも「ひび割れ」や「塗装剥げ」といった不具合が、多数発生しています。
多額の費用をかけたにもかかわらず、数年足らずでこのようなトラブルが発生してしまうと、管理組合と施工会社の双方にとって大きな問題となるでしょう。
大規模修繕後のトラブルが起こらないようにするには、また起こったときにスムーズに対応するには、どのような対応を取ったら良いのでしょうか？引渡し前の竣工検査や工事保証・アフターメンテナンスの重要性についても解説します。
不具合が起きても迅速・適切に対応！施工不良への３つの対応策
施工会社の保証期間・アフターメンテナンスサービスを確認しておく
大規模修繕工事後に何かトラブルが起きたときは、施工会社に連絡し、迅速かつ適切に対応してもらわなければなりません。
そのため、管理組合は大規模修繕工事後に不具合が起きてもスムーズに対応できるように、施工会社の「保証期間」と「アフターメンテナンスサービス」の内容を確認しておく必要があります。
マンションの資産価値は、工事後の施工会社のアフターサービスがどれだけ充実しているかによって、大きく変わってきます。保証期間やアフターメンテナンスの詳細については、後ほど詳しくご説明しましょう。
「瑕疵保険」に加入しているか確認する
大規模修繕後に万が一トラブルが起きても、「瑕疵保険」に入っていると、保険金で賄うことができるので安心です。
施工会社が瑕疵保険に加入している場合は、大規模修繕完成後に「瑕疵（欠陥・不具合）」が発生した際に、補修費用は施工会社の瑕疵保険の保険金から支払われます。
管理組合による定期的な自主点検を行おう
大規模修繕工事後のトラブルは、工事が終わった直後に起こることは少なく、一般的には数年後に発生するものです。
工事後には施工会社の定期点検もありますが、より確実に不具合の有無をチェックし、何かあれば保証期間内に確実に対応するためには、管理組合の方でも定期的な自主点検を行うことが重要です。
点検は継続的に行う必要があるので、管理組合の新旧役員を引き継ぐ際にも、きちんと申し送りをしましょう。
引き渡し前の「竣工検査」で不具合がないか入念にチェック
大規模修繕の検査のなかでももっとも重要な「竣工検査」とは？
大規模修繕工事後、足場を解体する前に、「竣工検査」を行います。竣工検査とは、工事が契約通りに工事が行われたかどうかを確認するための検査で、大規模修繕工事の検査の中でももっとも重要な検査です。
竣工検査の内容は工事の種類にもよりますが、一般的には施工責任者とともに屋上から下階に向かって、修繕箇所を確認していきます。
竣工検査を行う際に見るべきポイント
竣工検査を行う際にチェックすべき主なポイントとして、特に注意をしておきたいのが、高所の修繕箇所です。足場を解体してしまうと高い位置の確認ができなくなるので、必ず足場がある状態で、高所の修繕箇所を確認しましょう。
また、工事を行った箇所の修繕が図面通りに完了しているか、施工箇所に汚れやムラはないか、工事のために一時的に撤去したものが元通りになっているかなどもきちんと確認します。
竣工書類をしっかりと確認する
竣工検査後は保証書や契約書類など、竣工に関する数多くの書類を受け取るので、しっかりと確認した上で大切に保管しておく必要があります。
その中でも絶対になくしてはいけないのが、保証書です。保証書がないと、修繕が有償になってしまうことがあるので、極めて慎重に保管しましょう。
その他にも、工事完了届や外壁補修図面、施工写真、変更仕様書、施工計画書など、さまざまな書類を受け取ることになります。バラバラになってしまわないよう、書類はまとめて金庫などに保管しておくのがベストです。
竣工検査を外部の専門家に依頼することもできる
竣工検査は、外部の専門家に依頼することもできます。竣工検査を施工会社と利害関係のない第三者の外部専門家に依頼することによって、客観的な立場で報告やアドバイスを受けられるというメリットがあります。
雑な手抜き工事はないか、仕様書通りに行われているかといった専門的なことも、プロの目でしっかりと確認してもらえるので安心です。
竣工検査の業者を選ぶ際は、施工業者と関係のない業者を選ぶようにしましょう。関連性のある業者を選んでしまうと、施工会社に不利なことを指摘してもらえない可能性もあります。
②工事費用の追加請求
一般的にマンションの大規模修繕の費用は、着手金も含めて2〜3回に分割して支払います。しかし、稀に「当初の見積もりよりも費用がかかってしまった」「施工中に新たに不具合が見つかり、追加で工事が必要になった」として、工事完了後に追加で費用を請求されることがあります。
こうしたケースではまずマンション管理組合の承認を得た工事に対する費用であるのか？を確認しましょう。
大規模修繕「後」のトラブル防止のために「アフターメンテナンス」を定期的に継続して行おう！
大規模修繕工事が終わって竣工検査が済んだ後も、定期的に「アフターメンテナンス」を行うことが大切です。
大規模修繕は12年周期の実施が目安となるので、アフターメンテナンスを行わないと10年以上もメンテナンスの機会がなくなり、その間に劣化が進んでしまったり、考えてもいなかったトラブルが発生してしまう可能性もあります。
多くの施工業者では、アフター点検を大規模修繕のアフターサービスの1つに含めています。
一般的に施工会社のアフターサービスは、保証期間に合わせて引き渡しから1・2・3・5・10年後といった形で定期点検を行い、大規模修繕工事に起因するトラブルがあれば無償で対応します。
アフターサービスの内容や点検の周期は、業者や契約内容によって異なるので、よく確認しておきましょう。
定期点検の保証期間を把握しておこう
大規模修繕を行う際には、定期点検の保証期間がいつまであるかを、必ず確認しておく必要があります。
マンションやビルなどの工事で瑕疵（欠陥・不具合）が見つかった場合、補修費用を保証することを「瑕疵保証」と呼びますが、施工業者は発注者に対して瑕疵保証を行う責任（瑕疵担保責任）があるため、保証期間中にトラブルがあれば無償で補修工事を行わなければなりません。
しかし、管理組合が瑕疵に気付かずに保証期間を過ぎてしまうと、たとえそれが大規模修繕工事に起因するトラブルだとわかっても、無償で修繕してもらうことができなくなってしまうのです。
管理組合が有償で不具合の修繕を行うことは、今後の大規模修繕計画にも大きな影響をもたらすため、保証期間はマンションの管理にとって極めて重要な確認事項と考えていいでしょう。
大規模修繕による瑕疵保証の期間は、工事する箇所や素材によって違いがあります。どの箇所の保証期間がいつまであるか、定期点検のタイミングがいつかといったことを、しっかりと把握しておきましょう。
「RYU-SHIN」では、管理組合や住民の皆様が安心して大規模修繕計画を進められるよう、しっかりとした保証期間とアフターサービスで対応しております。
たとえば外壁の塗膜の膨れや剥がれは5年、屋上や廊下の床の漏水は10年といったように、明確な保証期間を設けております。定期点検は有資格者が二重の検査を行うなど、点検漏れがないよう努めておりますので、安心してお任せください。
まとめ
以上のように大規模修繕工事の最中はもちろん、その前段階や完了後にもさまざまなトラブルが発生するリスクがあるため、しっかりと対策しておきましょう。特に重要なのは優良な業者を選ぶということです。
RYU-SHINなら実績も豊富で技術力が高く、自社施工であるためコストを抑え最大限のパフォーマンスで大規模修繕工事を実現します。しっかりとした保証とアフターサービスで、安心してお任せいただけます。大規模修繕工事の業者選びでお悩みの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。
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