神奈川県を中心にマンション・ビルの大規模修繕工事
戸建ての修繕・改修工事専門の1級建築士事務所

• Step.1

  建物診断

• Step.2

  資金計画

• Step.3

  施工業者の選定・発注

• Step.4

  着工

• Step.5

  アフターフォロー

建物診断は、大規模修繕工事を依頼するための事前調査なので、複数の施工業者から相見積もりを出してもらうことで、より適正価格かつ高品質の大規模修繕工事を実施することができます。

業者を選ぶ際には、それぞれの業者と面談し、現場の責任者にも同席してもらいましょう。過去の施工実績なども見せてもらい、アフターサービスがしっかりしているか、工事の途中で倒産したりしないかといったことも細かく確認します。面談の際の対応が丁寧か、工事に対して意欲的かといったことも要チェックです。

建物診断は、工事の前に管理会社から提案されて実施するマンションも、少なくありません。管理会社は日頃から管理組合とのコミュニケーションがあり、建物の管理の内容や現状をよく理解しているので、安心して依頼することができるでしょう。

他の業者に頼むよりも、話がスムーズに進むので、理事会の負担も少なくて済みます。ただし、日常の管理業務と相談業務との線引きが難しいので、相談業務に別途費用がかかるか否かなどを、事前に確認しておく必要があります。

設計事務所など、専門のコンサルタントに建物診断を依頼するのも、ひとつの方法です。コンサルタントに依頼する場合は、建物の調査・診断から、工事業者の選定、総会決議のサポート、工事監理までを依頼することができます。

施工会社に直接依頼する場合と違って、コンサルタントが施工会社の選定や工事内容などを、プロの目で厳しく行ってくれるので、より適正かつ高品質の工事を実現することができます。

ただしコンサルタント料金がそれなりにかかるので、予算との兼ね合いも考えつつ、検討することが大切です。

大規模修繕を行う上で、しっかりとした資金計画を立てることは、非常に重要です。工事前の見積もりと工事後の支払額に差が出る場合もあるので、ある程度金額に余裕をもって計画を立てましょう。

マンションの管理組合の中には、工事のための十分な修繕積立金が集まっていないケースもあります。その場合は、住宅金融支援機構からの借り入れや、短期間（約1年）の特別積み立て、工事延期（2年程度）による修繕資金の増額、施工範囲の縮小、仕様変更といった対策をとることになります。

大規模修繕工事の施工業者を選ぶ方法は、大きく分けて「入札方式」「特命随意契約方式」「見積もり合わせ方式」の3種類があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるので、マンションの管理組合にとって最も適切な方法を、慎重に選択しましょう。

管理組合が提示する工事仕様書に基づいて、複数の施工業者が競争入札を行うのが、「入札方式」です。入札というと、学校や道路などの公共工事をイメージする人も多いかもしれませんが、マンションの大規模修繕工事でも競争入札は行われています。

入札を行うことによって価格競争が起きるので、工事費用を安く抑えられるというメリットがあります。

ただし、業者に逆に談合されてしまうケースもあるので、十分に注意しましょう。コンサルタントに依頼したときなども、談合される可能性があります。

また、入札となると価格の競争になるので、マンションの美観や機能を高めるための提案などは、ほとんどありません。コンサルタントと施工業者との信頼関係もないので、そうした点も考えた上で入札を選択することが大切です。

入札方式とは違い、すでにマンションの管理をお願いしている会社や、前回大規模修繕を発注した施工業者など、信頼できる1社を指名して見積もりをとるのが「特命随意契約方式」です。

マンションの住民との信頼関係がすでにできているので、安心して工事を任せることができ、理事の方たちの負担も最小限に抑えることができるでしょう。

前回発注した業者であれば、そのときの工事の反省点などをフィードバックすることで、より高品質の工事を実現することができます。

しかし、最初から1社に絞ってしまうことによって、競争が生まれないので工事価格が高くなる可能性があります。相見積もりをとらないことで、管理組合の住民からクレームが入ることもあり、管理会社が下請け業者にまる投げして、工事の品質が落ちる危険性もないとはいえません。

管理組合が複数の施工会社に見積もりを依頼し、設計図書の提出や現地説明会などを行った上で相見積もりをとり、価格や提案内容などを比較検討する方法を「見積もり合わせ方式」と呼びます。

同じ条件下で相見積もりをとることで、公正な比較をすることができるというメリットがある反面、談合が起きやすいというのが心配な点です。実際に、この方式で談合が起きてしまうケースも数多くあります。

管理会社に頼るのではなく、管理組合が主体的に動き、提案力に重点をおいて施工会社を選ぶといった工夫が必要です。

コンサルタントを使わずに、設計から施工までを、大手のゼネコンや施工会社などに一貫して任せる発注方式を、「責任施工方式」と呼びます。

責任施工方式は、大規模修繕工事の開始から工事完了までをひとつの業者が行うので、打ち合わせの内容と工事の内容が食い違う心配もなく、やり取りをすべて直で行うことができます。「バルコニーの防水はこうしてほしい」といった管理組合からの要望も、確実に反映されるでしょう。

その反面、管理組合が主体的に動かなければならないので、理事などの役職に就く人の時間的・精神的な負担が重いというデメリットもあります。管理会社が施工会社との間に入ってくれるケースもありますが、その場合は予算や作業の内容が妥当かどうかの見極めが難しくなります。

工事の監理を建築士や設計事務所に委託する発注方式を、「設計監理方式」と呼びます。コンサルタントが補修計画や工事業者の選択など、工事以外のすべてを監理してもらえるので、安心して工事を任せられるというメリットがあります。

手抜き工事がないよう、第三者の視点から厳しくチェックしてもらうことができ、資金計画などのアドバイスをもらうこともできるでしょう。コンサルタントにトータルで依頼するのではなく、設計部分だけを発注するといった方法をとることもできます。

ただし、依頼する建築事務所や設計事務所によって、工事の品質にバラつきがあるので、注意が必要です。マンション監理の実績が豊かで、評判のよい事務所を選ぶことが大切です。

大規模修繕工事の着工後は、マンションの管理組合と業者との間で緊密な連絡をとりながら、工事を進めていきます。着工後も施工業者に任せっきりにせず、管理組合の方から積極的にコミュニケーションをとって、細かい点も納得した上で工事を進めましょう。

当社では、住民の皆様に向けて説明会を開催し、工事内容をわかりやすくご説明させていただいております。工事中も安心して生活していただけるよう、生活安全防犯対策も責任を持って対応しておりますので、どうぞご安心ください。

大規模修繕工事が終わった後は、保証書を受け取って工事完了となります。当社では、修繕後もアフターサービスを通して、住民の皆様とコミュニケーションをとらせていただいております。

皆様の大切なマンションの資産価値を、しっかりとお守りできるよう、誠心誠意サポートしてまいりますので、安心してお任せください。